Кадастровая стоимость земельного участка: ее размеры, особенности и отличия от рыночной цены

Как рассчитать самостоятельно

Процесс расчета математически прост — он заключается в перемножение нескольких коэффициентов на площадь объекта. Однако имеются нюансы и сложности, рассмотрим формулу.

П × (Кбл + Кин) × К:

  • П — площадь;
  • Кбл — параметр благоустроенности объекта, учитывает физический износ;
  • Кин — показатель, отражающий инфраструктуру района;
  • К — коэффициент перехода зависит от населенного пункта.

Единственный параметр, который легко вычислить здесь — это площадь, с остальными могут возникнуть проблемы, поэтому для индивидуального расчета можно использовать приблизительную формулу.

П × (Н × 200):

  • П — количество квадратных метров;
  • Н — региональная налоговая ставка.

Пример

Разберем расчет на конкретном примере.

Характеристика объекта:

  • общая площадь 120 метров;
  • благоустроенность равна 300 рублей за каждый квадрат;
  • инфраструктура — 400 руб./кв. м;
  • коэффициент перехода 2.

Итак, 120 × (300 + 400) × 2 = 168 тыс. руб. — эта цифра должна быть указана в реестре.

Как оспорить

При выявлении существенной ошибки в сумме, внесенной в государственный реестр, или в случае, когда рыночная цена намного меньше, необходимо произвести процесс оспаривания.

В комиссии

Обжалование в комиссии происходит быстро, но имеется один недостаток — низкий процент благоприятных исходов для обращающихся.

Действия:

  1. Проведение независимой оценки и получение документа о результатах.
  2. Подача заявления в комиссию об оспаривании.
  3. Рассмотрение заявления и принятие решения кадастровой палатой.
  4. Ознакомление.
  5. Занесение результатов в реестр при одобрении.

В суде

Обратиться в суд для обжалования может любой субъект, имеющий прямое отношение к объекту недвижимости. Физическое лицо может упустить шаг с обращением в комиссию в отличие от юридического.

Последовательность шагов:

  1. Оценка недвижимости экспертом и получение заключения о результатах.
  2. Сбор документов, подтверждающих право собственности.
  3. Оплата госпошлины.
  4. Подача заявления и принятие дела на рассмотрение.
  5. Проверка достоверности поданных данных.
  6. Принятие решения.
  7. При положительном вердикте — внесение изменений. Срок хранения заказных писем читайте в нашей статье.

Профессиональная помощь

На рынке профессиональной помощи имеется большое количество компаний, среди которых есть как добросовестные, так и нет. Поэтому к выбору нужно подходить ответственно.

Лидеры рынка:

  1. «ПрофСервис». Компания работает с 2001 года, что гарантирует ее стабильное положение. Ее сотрудникам присуща высокая квалификация и заинтересованность в хорошем результате. Ценовая политика фирмы является приемлемой на рынке данных услуг.
  2. «АтлантОценка». Фирма предоставляет свои услуги уже более 15 лет, она гарантирует принятие решений в пользу клиентов. Имеется сеть представительств по различным городам страны, а также они сотрудничают со многими независимыми организациями.
  3. «Центральное юридическое агентство». Одна из крупнейших фирм, работает с клиентами более 20 лет, компания предлагает обслуживание «под ключ», а также самые короткие сроки в решении вопросов.

Как рассчитывается кадастровая стоимость дома — обзор главных факторов, влияющих на стоимость

Формулы для вычисления кадастровой стоимости загородного дома достаточно сложны и приводить их здесь нет никакого смысла. Однако отметить основные факторы, оказывающие влияние на этот показатель, считаю необходимым.

Они ничем не отличаются от тех, что формируют рыночную цену.

Фактор 1. Год постройки дома

Если не брать во внимание дома, имеющие историческую и культурную ценность, то год постройки жилья вносит весомый вклад. Чем старше дом, тем интенсивнее износ его основных конструктивных элементов и коммуникаций, тем больше он требует вложений для приведения в нормативное состояние

Следует учитывать, что кривые снижения кадастровой стоимости в зависимости от возраста деревянного и кирпичного домов в одной и той же деревне сильно отличаются по своему наклону. Это обусловлено долговечностью материала, ведь срок эксплуатации деревянных стен составляет 50-60 лет, а кирпичных более 100.

Фактор 2. Площадь дома и прилегающей территории

В любой калькулятор для вычисления кадастровой стоимости дома требуется ввести данные о его площади. Это не случайно. Ведь, чем больше строение, тем дороже оно оценивается. Это в полной мере относится и к прилегающему земельному участку.

Частный дом от него неотделим, и продаются они вместе, хотя в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрируются отдельно. Кадастровая стоимость земли под домом и рядом с ним прямо зависит от площади участка. Ведь с большой территории можно получить больше материальных и нематериальных благ.

Фактор 3. Инфраструктура в районе

До недавнего времени я проживал в сельском районном центре и поэтому хорошо себе представляю принципы ценообразования в сфере частного жилья. Кадастровая стоимость большого садового дома значительно ниже такого же по площади коттеджа на земельном участке под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Это обусловлено тем, что в садовом товариществе отсутствуют нормальные дороги, школа, детский сад, газо- и водоснабжение, там не убирают снег зимой и не проводят благоустройство. Все эти блага имеются на обжитых территориях. Вот почему кадастровая стоимость дачного дома (даже если он не отличается от обычного по всем параметрам) меньше, чем у жилого.

Фактор 4. Средняя стоимость квадратного метра в регионе

Не секрет, что цены на жилье в регионе зависят от его социально-экономического развития. В более развитых в этом отношении регионах граждане имеют большие доходы, туда устремляются миграционные потоки рабочей силы. Все это подстегивает рост цен практически по всем направлениям. Жилье тоже не исключение.

Стоимость квадратного метра жилья в Уральском Федеральном округе в 2015 году:

Регион Стоимость квадратного метра жилья
1 Курганская область 30664
2 Свердловская область 42215
3 Тюменская область 38223
4 Челябинская область 29224
5 Ханты-Мансийский автономный округ — Югра 41210
6 Ямало-Ненецкий автономный округ 46492

Вот поэтому в формулу для определения кадастровой стоимости дома как частного, так и многоквартирного, заложена средняя стоимость квадратного метра жилья в конкретно взятом регионе.

По этой же причине при прочих равных условиях владелец коттеджа в Надыме заплатит налог больше, чем хозяин такого же жилья в Челябинске. Всё это справедливо и для кадастровой стоимости квартир.

Специфика рыночной цены

Ключевая особенность РС состоит в том, что она является наиболее вероятной ценой на случай возмездного отчуждения, следовательно, самой объективной. Поэтому для ее определения осуществляется индивидуальная оценка объекта, характеризующаяся детальностью и скрупулезностью.

Чем тщательнее проведено исследование объекта, тем точнее рыночная цена. В связи с этим РС должна учитывать максимум индивидуальных характеристик объекта, в том числе:

  • расположение, наличие прилегающей инфраструктуры;
  • техническое состояние жилого помещения, ремонт, эксплуатационные характеристики;
  • этажность, площадь, наличие обременений;
  • возраст строения, наличие износа и дефектов;
  • необходимость в капиталовложениях, перспективы развития инфраструктуры, инвестиционная составляющая и так далее.

При этом индивидуальные характеристики каждого объекта учитываются наравне с показателями спроса и предложений. Обычно оценщики исследуют сам объект и ситуацию с его аналогами на рынке, изучая, как они соотносятся.

Кроме того, на размер итоговой РС может влиять:

  • курс валют;
  • политическая напряженность;
  • привлекательность населенного пункта;
  • отдаленность от центра;
  • сезон;
  • дата, на которую производится оценка.

Учитывая эти критерии, неудивительно, что рыночная цена непостоянна, а динамика изменений непредсказуема. Это является фактором риска при вложении средств в недвижимость в период серьезных рыночных изменений – в течение нескольких месяцев колебания могут составлять 20-30%.

Но даже при отсутствии рыночных изменений РС остается подвижной и может быть зафиксирована лишь на определенный момент.

Оценка осуществляется по инициативе собственника или другого заинтересованного лица.

Кадастровая стоимость недвижимости

Определяет государство, она нужна, чтобы посчитать сумму уплаты налогов. Проводит такую оценку Росреестр и заносят данные в Единый Государственный реестр недвижимости ЕГРН. В данный реестр заносится стоимость жилья исходя из таких параметров:

  • возраст объекта;
  • район расположения;
  • выгода от эксплуатации;
  • средняя цена за квадратный метр.

Государственная оценка проводится не чаще, чем в 2 года, также промежуток оценки не должен превышать 5 лет. Ремонт и общее состояние оцениваемого объекта не влияют на оценку.

От этой стоимости определяются такие налоговые обязательства как:

  1. годовой налог, выставляемый на недвижимость;
  2. оплата налога на сделку продажи;
  3. определение госпошлины во время судебных разбирательств.

Обе стороны во время продажи могут сами установить стоимость объекта продажи, но если она превышает 2/3 от государственной, указанной в ЕГРН, то в качестве основы для установления налога берется ценаь именно из единого реестра. Выписка из ЕГРН необходима, если жилье покупают в ипотеку или посредством материнского капитала.

Как можно оспорить

Как часто проводят переоценку объектов для государственного учета? В законе прописано, что не чаще 1 раза в 3 года, но не реже 1 раза в 5 лет. Для городов федерального значения, например, таких как Москва, Санкт-Петербург, Севастополь – раз в 2 года.

Оспорить результаты оценки могут все граждане, интересы которых были затронуты этой оценкой, но не позднее 5 лет с момента внесения сведений об объекте в государственный кадастр и до момента нового пересмотра стоимости. Закон разрешает физическим и юридическим лицам выбрать один из возможных вариантов оспаривания:

  1. Подать заявление в специальную комиссию при Росреестре.
  2. Обратиться в суд.

Первый способ считается упрощенным и менее затратным по деньгам. Если комиссия не вынесла положительного решения по вашему вопросу, то остается еще один вариант – суд. В этом случае придется заплатить госпошлину, могут возникнуть дополнительные затраты на консультацию юриста, проведение независимой переоценки и т. д. Разбирательство в суде занимает значительно больше времени, чем в комиссии.

Можно и сразу обратиться с заявлением в суд, минуя комиссию Росреестра. Но после вынесения решения не в вашу пользу, подать документы на рассмотрение в комиссию уже нельзя.

Основания для пересмотра:

  1. Если в результате оценки использовались недостоверные сведения или не все данные были учтены.
  2. Если стоимость объекта стала значительно превышать рыночную.

В любом случае потребуется собрать доказательства. На сайте Росреестра можно запросить информацию о том, как была проведена процедура оценки, на основании каких исходных данных. Она хранится в специальном фонде и будет предоставлена по вашему запросу.

Сложность процедуры оспаривания я лично вижу в одном – сборе доказательной базы. Кадастровый инженер проводит оценку, используя многочисленные исходные данные. Например, район расположения объекта, его площадь, физические характеристики, доступность инженерных коммуникаций и т. д. Проверьте все эти сведения и если обнаружите ошибку, то приложите документы, подтверждающие вашу правоту.

Кроме того, хорошим доказательством могут послужить ранее полученные кадастровые и технические паспорта. Это сейчас их уже не оформляют и не выдают на руки. Все заменила выписка из ЕГРН, но дома у многих владельцев сохранились старые документы. Там вы и можете посмотреть параметры вашей недвижимости.

Чтобы доказать, что кадастровая стоимость, например квартиры, завышена по отношению к рыночной, одного вашего мнения недостаточно. Здесь понадобится помощь оценочной компании, которая обязательно должна являться членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и застраховать ответственность своих сотрудников. Услуга платная. При обращении в суд понадобится еще и экспертиза готового отчета.

Документы для подачи заявления на оспаривание стоимости объекта недвижимости:

  • выписка из ЕГРН;
  • копии правоустанавливающих документов;
  • документы, подтверждающие недостоверность использованных для оценки исходных данных;
  • отчет об оценке и экспертиза отчета, если основанием является завышение стоимости по сравнению с рыночной;
  • квитанция об уплате госпошлины, если подаете заявление в суд.

Могут потребовать и другие документы.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «» указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

  • неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
    • местоположение объекта оценки;
    • его целевое назначение;
    • разрешенное использование земельного участка;
    • аварийное состояние объекта;
    • нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
    • иные условия;
  • неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
  • неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Чтобы определить наличие или отсутствие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости жилья, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости у заказчика проведения кадастровой оценки, сведения о котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на такой запрос заказчик и оценщик обязаны в семидневный срок с момента его поступления (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «»)

Если же основанием к оспариванию кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимости, следует принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить

Не получится оспорить кадастровую оценку и жителям тех регионов, в которых налог по прежнему исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6).

Дата определения кадастровой стоимости земельного участка

По завершении переоценки земельного массива, информация о результатах инвентаризации обнародуется на официальном сайте местной администрации, в доступной для граждан населённого пункта, форме.

Заинтересованные лица вправе узнать кадастровую стоимость и в случае несогласия подать официальный запрос с требованием разъяснения ситуации, к уполномоченной ревизионной комиссии. Для этого региональные власти предоставляют срок 6 месяцев, в течение которого могут изменяться условия внесения изменений в определение оценочной суммы земель, а так же рассматриваться заявки с соответствующими просьбами от граждан.

Соответственно, дата проведения ревизии и назначения вновь определённого варианта кадастровой стоимости ЗУ не одинаковы, между таковыми возникает промежуток в полгода. По истечении обозначенного срока результаты переоценки вступают в юридическую силу и изменению не подлежат.

Если вы хотите узнать кадастровую стоимость закажите бесплатно кадастровую выписку!

Что такое кадастровая стоимость

Специальный механизм учета объектов недвижимости действует в РФ с 2014 г. Для получения объективных данных о цене утвержден специальный параметр. Кадастровую стоимость (КС) устанавливают по регламентированной формуле расчета с учетом рыночных факторов. Исполнение работ поручают специализированным коммерческим или профильным государственным учреждениям. Информация сохраняется в базе данных «Росреестра». Чтобы обеспечить актуальность, предусмотрен максимально допустимый интервал между проверками – 5 лет.

В соответствии с утвержденным планом с 2020 года оценку КС выполняют только госучреждения.

Для уточнения отдельных позиций по теме можно изучить:

  • ФЗ N 135 от 29.07.1998 – оценочная деятельность в РФ;

ФЗ N 237 от 03.07.2016 – формирование системы учета, основные определения КС;

Приказ Минэкономразвития N 226 от 12.05.2017 – методические указания, особенности технологии расчета.

«Государственная кадастровая оценка… должна быть завершена до 1 января 2020 года» (ФЗ N 237, ст. 5).

На что влияет оценка

Система государственной регистрации подразумевает ответственное хранение данных, что соответствует понятию юридически значимых сведений. Кадастровую стоимость, подтвержденную выпиской «Росреестра», применяют для расчетов:

  • налога на недвижимость и НДФЛ;

госпошлины в ходе нотариального оформления наследства;

соответствия залога запрашиваемой сумме по ипотечному займу;

долей при разделе имущества (по добровольной схеме или через суд);

штрафов и других обязательных платежей.

Кроме перечисленных примеров КС можно использовать для аргументации исковых заявлений, которые предусматривают различные виды распоряжения (пользования) имуществом:

  • продажу;

дарение;

аренду;

перепланировку;

принудительное выселение.

Пример с расчетом государственной пошлины при нотариальном оформлении продажи квартиры (доли) наглядно демонстрирует влияние оценки КС:

  • цена по ДКП – 5 280 000 р.;

применяется норматив – 1 <КС <10 млн р. (7 000 р. + 0,2% КС);

госпошлина – 17 560 р. (5 280 000*0,002 + 7 000).

От чего зависит стоимость по кадастру

Для вычислений применяют методики, утвержденные Приказом N 226. Общее условие – КС не должна превышать уровень рыночной стоимости на определенную дату. Для создания достоверной модели расчета собирают информацию об аналогичных объектах недвижимости на контрольной территории.

Если такие данные отсутствуют, применяют комплексную оценку с уточнением базовых параметров:

  • года постройки;

общих технических параметров, физического износа здания;

площади квартиры;

оснащенности инженерными коммуникациями;

особенностей местной инфраструктуры.

При оценке по затратной методике пользуются сметными строительными нормативами. В обязательном порядке учитывают региональные особенности ценообразования. Для расчета по доходу применяют технологии:

  • прямой капитализации;

дисконтирования денежных потоков.

Кадастровая и инвентаризационная стоимость: в чем разница

Инвентаризационный показатель (ИС) вычисляют по упрощенной схеме сотрудники БТИ. Для расчета ИС берут данные:

  • год постройки;

использованные материалы;

выполненные работы;

площадь квартиры.

В данном варианте не учитывают территориальное размещение объекта недвижимости, уровень цен в регионе, другие рыночные факторы. Так как результат получается значительно меньше реальной ценности, утрачивается объективность анализа. По этой причине с 01.01.2015 расчет налогов допустим только на базе КС. Инвентаризационная оценка с 2020 г полностью исключена.

Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница

Показатели вычисляют с применением аналогичных методик, что определяет приблизительное равенство результатов. Существенная разница – оперативность оценки рыночной стоимости. Расчет выполняется с учетом:

  • реального уровня цен;

сезонных колебаний;

изменения валютных курсов;

муниципальных планов реконструкции;

аварий, других факторов.

Отдельно нужно отметить отсутствие в «усредненной» методике по стандартам КС определения действительного состояния квартиры. Жилплощадь может быть испорчена затоплением, плохим обращением собственника. Качественный ремонт и современное техническое оснащение увеличивают ценность.

Перечисленные и другие изменения будут учтены только по технологии расчета рыночной стоимости. Соответствующее заключение можно получить с помощью независимой экспертной оценки.

Как узнать кадастровую стоимость дома — 5 простых шагов

Вы узнали, откуда берется и зачем нужна кадастровая стоимость дома. Теперь самое время выяснить, где и как ее можно узнать.

Сразу скажу, что для этого есть несколько способов. Каким из них воспользоваться — решать вам, исходя из своих предпочтений.

Как узнать кадастровую стоимость дома онлайн

В России существует база данных всей зарегистрированной недвижимости. Ее я уже упоминал – это ЕГРН. Оператор этой базы – Росреестр, а доступ к ней имеет любой пользователь сети интернет. В связи с этим встает вопрос, где можно бесплатно узнать кадастровую стоимость дома или иной недвижимости. Ответ прост – на сайте Росреестра.

Алгоритм проверки кадастровой стоимости на сайте Росреестра:

  1. Входим в интернет.
  2. Посещаем главную страницу портала Росреестра.
  3. Находим форму для ввода данных.
  4. Вводим в нее адрес или кадастровый номер объекта.
  5. Нажимаем на поиск.
  6. Видим на экране кадастровую стоимость дома по адресу или по условному номеру.
  7. Проделываем то же самое с домами своих соседей, друзей и родственников из любопытства, благо информация полностью открыта и доступна для каждого бесплатно, регистрироваться на сайте не нужно.

Однако, если вы хотите не просто посмотреть кадастровую стоимость своего дома, но и получить справку или выписку из кадастрового паспорта объекта, лучше обратиться на один из сайтов, оказывающих такую услугу платно. Я рекомендую ООО ЕГРП365, которое специализируется на предоставлении такого рода услуг. Компания имеет функциональный и нтуитивно понятный сайт.

На ресурсе этой компании можно не только бесплатно в режиме онлайн узнать кадастровую стоимость дома, но и заказать такие документы, как выписки, справки о кадастровой стоимости, кадастровые паспорта и другие бумаги, связанные с данными из ЕГРН.

Если вы привыкли делать все самостоятельно, то вот инструкция, как узнать кадастровую стоимость дома, чтобы не переплачивать налог.

Шаг 1. Обращаемся в Кадастровую палату

Так как ЕГРН обслуживает Росреестр, то по всем вопросам кадастровой стоимости обращаемся в представительство этой организации. Желательно заблаговременно узнать, в какое время ведется прием по таким вопросам.

В выигрыше те пользователи, в чьем городе есть многофункциональные центры по оказанию госуслуг (МФЦ). Лучше обращаться туда, так как качество обслуживания и материальное обеспечение таких центров на порядок выше.

Шаг 2. Составляем заявление

В кадастровой палате шариковой ручкой нужно заполнить заявление согласно образцу и передать его специалисту. Он может быть занят срочными отписками на всевозможные запросы, поэтому заполнять документ вам придётся самостоятельно.

В МФЦ заявление заполнит оператор на компьютере, а вам предложит только расписаться, красиво при этом улыбаясь.

Обращаясь в такой центр, вы значительно снижаете риск ошибки в оформлении документов.

Шаг 3. Предоставляем необходимые документы

В любом случае, кроме заявления, вам понадобятся дополнительные документы, чтобы ваш запрос можно было выполнить.

Документы, необходимые для получения выписки из ЕГРН:

  • паспорт;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

И это все. Как видим, ничего особенного здесь нет.

Шаг 4. Получаем расписку о принятии документов

Специалист или оператор ксерокопируют документы, а оригиналы возвращаются вам. После этого вы получаете расписку в приеме заявления и документов.

В ней будет указан день, когда вам стоит побеспокоиться и прийти за результатом. Если вы обратились в МФЦ, то в назначенный день придет СМС уведомление, чтобы вы не забыли.

Шаг 5. Получаем справку о кадастровой стоимости в указанные сроки

В назначенный день приходим и получаем справку о кадастровой стоимости на бумаге и с синей печатью Росреестра.

Впрочем, если вы в заявлении указали, что идти за справкой не хотите, а желаете получить ее по почте, то она сама придет к вам в конверте в сроки, принятые Почтой России.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
Добавить комментарий