Reit-фонды

Преимущества REITов

Но основное преимущество REITов (и ETF на REITs) – это не прирост курсовой стоимости, а возможность получать регулярный доход за счет дивидендов. Даже с учетом жесткого налога, съедающего почти треть прибыли, дивдоходность REITов очень большая – в среднем 4-6% годовых (сравните со средней дивдоходностью индекса S&P 500, которая держится в районе 1,5-2% годовых вот уже последние 5 лет). Причем эти 4-6% – уже с учетом налога, т.е. это чистая дивидендная доходность.

Например, по акциям Realty Income (O) дивдоходность (правда, «грязная») может доходить до 4,9-5,1% годовых, причем этот REIT платит дивиденды каждый месяц.

Или вот другой пример – Welltower. Мы видим, что дивдоходность в среднем держится выше 5% годовых и нередко превышает 6% и даже доходит до 7%.

Другие преимущества:

Диверсификация. Добавление REITов в портфель сделает его более гибким, доходным и устойчивым к рискам. Всё больше финансовых советников в России и за рубежом рекомендуют добавлять фонды недвижимости в свои портфели, так как REITы имеют довольно низкую корреляцию с фондовым рынком. В качестве примера приведу сравнение ETF VNQ от Vanguard (синий график) и ETF на S&P 500 SPY (красный график).

Как видите, явно выраженной корреляции нет. На самом деле бета недвижимости к рынку акций находится в диапазоне от –0,3 до 0,8 в зависимости от рыночного цикла, что позволяет использовать ETF на REITы в качестве еще одного строительного кирпичика портфеля. Кстати, небольшая «инъекция» недвижимости в виде риитов помогла мне получить более сбалансированный антикризисный портфель в этом исследовании.

Защита от инфляции. Как правило, стоимость недвижимости и размер рентных платежей растут со временем и напрямую коррелируют с инфляцией. Поэтому дивиденды REIT в среднем тоже растут (хотя в кризис 2020 года ряд фондов сократили или заморозили дивиденды – но это форс-мажор).

Защита от девальвации рубля. Так как REITы торгуются за доллары, то вы получаете страховку от обвала нашей национальной валюты.

Более высокая ликвидность по сравнению с покупкой недвижимости. Купить и продать (или сдавать в аренду) недвижку самому долго и затратно по времени. А здесь – просто купил акции REIT и чувствуй себя рантье, живущим на проценты от сдачи недвижимости. Акции REITов торгуются в рабочие дни, достаточно ликвидны и обладают малым спрэдом.

Низкий порог входа. Стоимость REIT начинается буквально от 50 долларов. Да, это вариант инвестиций в недвижку для нищебродов =) Не обижайтесь, это просто шутка.

Какие REITы можно купить на Санкт-Петербургской бирже: полный список

Некоторые REITы можно приобрести на СПбирже. Для этого нужно открыть счет у любого российского брокера (список брокеров с самыми выгодными тарифами здесь)

Важно: некоторые брокеры могут не предоставлять доступ к отдельным REIT из-за их низкой ликвидности. Но большинство фондов купить всё же можно без особых проблем

Представляю вам полный список доступных для покупки REIT на Санкт-Петебургской бирже (данные актуальны на ноябрь 2020 года). Вы можете нажать на тикер и перейти на страницу REITа на СПбирже.

Тикер Название фонда Тип фонда Цена
AIV Apartment Investment & Management Company Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства 32,39
AMT American Tower Corporation Специализированные инвестиционные фонды недвижимости 239,80
APLE Apple Hospitality REIT, Inc. Инвестиционные фонды недвижимости в гостинично-курортной сфере 13,09
ARE Alexandria Real Estate Equities, Inc. Инвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений 165,02
AVB AvalonBay Communities, Inc. Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства 174,85
BXP Boston Properties, Inc. Инвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений 99,04
CBRE CBRE Group, Inc. Предоставление услуг в сфере недвижимого имущества 60,62
CCI Crown Castle International Corp. Специализированные инвестиционные фонды недвижимости 166,52
CLDT Chatham Lodging Trust  Инвестиционные фонды недвижимости в гостинично-курортной сфере 11,03
CORR CorEnergy Infrastructure Trust, Inc. Специализированные инвестиционные фонды недвижимости 5,28
DLR Digital Realty Trust, Inc. Специализированные инвестиционные фонды недвижимости 142,56
EQIX Equinix, Inc. Специализированные инвестиционные фонды недвижимости 744,24
ESS Essex Property Trust, Inc. Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства 259,38
EXR Extra Space Storage Inc. Специализированные инвестиционные фонды недвижимости 116,81
FRPH FRP Holdings, Inc. Операционные компании на рынке недвижимости 43,94
GNL Global Net Lease, Inc. Диверсифицированные инвестиционные фонды недвижимости 17,09
HHC The Howard Hughes Corporation Строительство недвижимого имущества 73,00
HST Host Hotels & Resorts, Inc. Инвестиционные фонды недвижимости в гостинично-курортной сфере 14,36
IRM Iron Mountain Incorporated Специализированные инвестиционные фонды недвижимости 26,23
JLL Jones Lang LaSalle Incorporated Предоставление услуг в сфере недвижимого имущества 140,40
KIM Kimco Realty Corporation Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли 15,33
KRG Kite Realty Group Trust Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли 15,11
MAA Mid-America Apartment Communities, Inc. Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства 129,53
MAC The Macerich Company Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли 9,18
MMI Marcus & Millichap, Inc. Предоставление услуг в сфере недвижимого имущества 34,97
O Realty Income Corporation Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли 63,02
PEAK Healthpeak Properties, Inc. Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения 31,08
PLD Prologis, Inc. Промышленные инвестиционные фонды недвижимости 104,10
PSA Public Storage Специализированные инвестиционные фонды недвижимости 234,64
RDFN Redfin Corporation Предоставление услуг в сфере недвижимого имущества 42,59
REG Regency Centers Corporation Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли 49,40
RYN Rayonier Inc. Специализированные инвестиционные фонды недвижимости 27,74
SBRA Sabra Health Care REIT, Inc. Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения 17,06
SLG SL Green Realty Corp. Инвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений 59,74
SPG Simon Property Group, Inc. Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли 80,35
SRC Spirit Realty Capital, Inc. Инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли 36,60
UDR UDR, Inc. Инвестиционные фонды недвижимости в области жилого строительства 40,09
VNO Vornado Realty Trust Инвестиционные фонды недвижимости в сфере коммерческих помещений 41,48
VTR Ventas, Inc. Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения 49,76
WELL Welltower Inc. Инвестиционные фонды недвижимости в области здравоохранения 66,06
WY Weyerhaeuser Company Специализированные инвестиционные фонды недвижимости 29,32

Список REIT фондов недвижимости

В стереотипах людей есть мнение, что инвестиции в коммерческую недвижимость начинаются с миллионов рублей. На самом деле любой частный трейдер на бирже может вложиться в эту нишу имея 1000 рублей. Как устроены фонды коммерческой недвижимости, какая особенность по налогообложению?! Ниже я расскажу Вам по специфики инвестированию в список акций REIT.

Что же такое акции из списка REIT (Real Estate Investment Trusts)? Инвестиционный фонд покупает помещения или строит самостоятельно под отели, рестораны, ритейл. После этого сдают арендаторам и получает стабильный прогнозируемый доход в валюте. Для того, чтобы получать новый поток денежных средств такой фонд делает эмиссию акций и на полученные деньги строит нове объекты А держатели акций получают часть дохода от арендаторов в виде дивидендов. Поэтому войти в рынок коммерческой недвижимости может практически любой частный инвестор с $10 в кармане.

Особенность налогообложения акций из списка REITs

Даже если форма W-8Ben у Вас подписана, то всё равно эмитент удержит налог 30%. Эта особенность определена законодательством США. Поэтому у начинающих инвесторов из России частно возникает вопрос при поступлении дивидендов на банковский счет или брокерский. Так как при наличии подписанной формы W8 клиенты сразу брокеру задают вопросы, почему налоговой льготы нет. Но брокерская компания здесь не виновата, эмитент сам удерживает налог и присылает в депозитарий брокера уже очищенный дивиденд.

Список фондов REIT

Для получения статуса РЕИТ организация должна соответствовать ряду условий. Одним из ключевых — не менее 75% выручки должна приносить недвижимость. Это могут быть сделки купли продажи или сдача в аренду. Также есть условия по минимальному количеству акционеров и размеру установчого капитала, но это уже лирика. И кстати не менее 90% всего дохода должно выплачиваться акционерам в виде дивидендов. Зачастую годовая доходность в валюте превышает 5%, поэтому эти фонды и акции так популярны. Именно за сверхдоходность и приходится жертвовать 30% удержания налога.

В настоящее время в 38 странах на законодательном уровне утверждена форма собственности REIT. Поэтому, правила и требования к компаниям одинаковы Просто большинство из них добавлены именно на американские биржи NYSE и и NASDAQ. В России неквалифицированные инвесторы могут купить акции таки компаний на Санкт-Петербургской бирже. Поэтому так многих желающих привлекают такие активы.

Да и наглядное сравнение предоставляет Bloomberg, где видно преимущество REIT по доходности. Правый бирюзовый столик выше всех других активов по совокупному размеру дивидендов из наиболее ликвидных бумаг.

График дивидендной доходности фондов РЕИТс

Купить ETF на фонд недвижимости

Помимо покупки ценных бумаг на бирже можно купить ETF фонд от провайдера. Выглядит это как покупка целой корзины данного сектора. Одной из наиболее интересных бумаг является ETF с тикером VNQ от Vanguard. Этот актив доступен только квалифицированным инвесторам на данный момент. В состав данного фонда входят инвестиции Vanguard в апартаменты, гостиницы, рестораны, офисную недвижимость. То есть довольно сильная диверсификация внутри сектора. Но это все же остается внутри недвижимости. Поэтому для тех, кто не хочет самостоятельно подбирать активы — можно использовать готовый портфель.

Для любопытных инвесторов, кому важен состав и наполнение инвестиционного портфеля показываю активы. Здесь широка диверсификация между разными типами строений и арендаторами. В целом данный класс финансовых инструментов давно популярен на Западе, но в СНГ пока нет. Санкт-Петербургская биржа периодически добавляет новые ETF фонды и акции из списка REIT. По статистике почти половина американцев инвестируют в фонды недвижимости. Это отличный способ получения пассивного дохода в долларах.

Хочу добавить, что РЕИТ акции отличный актив для наполнения инвестиционного портфеля, даже если у вас нет опыта инвестирования. Помимо Вангард еще крупнейший частный финансовый холдинг Blackrock предлагает свои ETF. Они тоже интересны и пользуются большим спросом у управляющих компаний. Конечно прямыми конкурентами остаются БПИФы и Finex ЕТФ для российского частного инвестора. Но большое разнообразие на фондовом рынке является позитивным фактором. Каждый для себя уже самостоятельно сможет выбирать наполнение своего портфеля, отталкиваясь от собственных потребностей.

Поделиться материалом

Какие лучше инвестировать в REIT?

Российские инвесторы на сегодняшний день могут воспользоваться одним из нижеописанных способов приобретения REIT.

Во-первых, акции примерно 20 американских REIT можно приобрести на Санкт-Петербургской бирже. Данный вариант обладает рядом недостатков, объясняющихся особенностями обращения на указанной бирже зарубежный акций (относительно большие налоги на дивиденды, невысокая ликвидность и пр.). Поэтому приобретать таким способом акции REIT для долгосрочных инвестиций не очень выгодно.

Инвестирование в отдельные фонды REIT практически аналогично покупке акций отдельных компаний. Инвестору перед приобретением бумаг REIT нужно потратить время для изучения показателей определенного фонда REIT, изучить его состав объектов недвижимости, оценить долю на рынке, перспективы рынка и пр. Все это говорит об активном инвестировании.

Если же инвестор предпочитает пассивное инвестирование, его могут заинтересовать инвестфонды, вкладывающие средства в большое число разных REIT.

Сегодня в России действуют два ПИФа, инвестирующих средства в зарубежные REIT. Это «Открытие – Зарубежная собственность» и «УРАЛСИБ Глобал Реал Эстейт». Отметим, что оба ПИФа функционируют на основе одного фонда ETF. Этот инвестфонд называется SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF и вкладывает средства свыше чем в 200 разных REIT.

Такой способ инвестирования весьма прост. Среди недостатков – небольшая сумма активов указанных ПИФов. Это может привести либо к закрытию названных фондов, либо к присоединению их к другому инвестфонду. Второй фактор: весьма заметное отставание доходности обоих ПИФов от доходности лежащего в их основе зарубежного фонда ETF (это характерно для всех отечественных ПИФов, действующих по такому принципу).

Наиболее удачным вариантом с точки зрения максимальной доходности будет приобретение иностранных ETF непосредственно на зарубежных биржах. Инвестору понадобится для этого получение доступа к западным биржам – например, посредством открытия счета у иностранного брокера.

Так или иначе, включение REIT в инвестиционный портфель представляется весьма привлекательным. Желающий сделать это инвестор может сам выбрать наиболее оптимальный для себя вариант инвестирования.

Ведущий офис REIT для хороших и плохих времен

Boston Properties является одним из крупнейших владельцев и разработчиков офисной недвижимости в мире. Компания специализируется на офисных объектах класса А (высшего качества) и в настоящее время имеет портфель из 200 объектов недвижимости площадью 52 миллиона квадратных футов.

Стратегия компании проста — Boston Properties разрабатывает высококачественную офисную недвижимость на рынках с высоким спросом (не только Бостон, как следует из названия). Бостон действительно является крупнейшим рынком REIT, но компания также имеет крупные инвестиции в Нью-Йорке, Вашингтоне и Сан-Франциско.

Развитие свойств, в отличие от приобретения существующих, может быть отличным способом создания акционерной стоимости. Короче говоря, вообще дешевле построить недвижимость с нуля. Это создает лучшую доходность по стоимости, а также приводит к немедленной положительной справедливости, когда собственность завершена. На момент написания этой статьи, Boston Properties имеет 6, 6 млн. Кв. Футов пространства в своих трубопроводах для разработки или реконструкции, 85% которых уже сданы в аренду.

В дополнение к девелопменту, компания приобретает существующие объекты недвижимости, если считает, что может повысить стоимость.

Boston Properties также имеет хорошо диверсифицированную базу арендаторов, при этом ни один арендатор не составляет более 3, 3% дохода от аренды.

Один из моих любимых аспектов Boston Properties — это акцент на рециркуляцию капитала, то есть постоянную продажу ценных активов и реинвестирование в активы, создающие стоимость, для максимизации долгосрочной прибыли. В качестве упрощенного примера предположим, что вы потратили 1 миллион долларов на строительство нового объекта, стоимость которого после завершения составила 1, 5 миллиона долларов. Затем вы можете продать имущество и использовать 1, 5 миллиона долларов для строительства объекта стоимостью 2 миллиона долларов, и так далее, и так далее. После IPO в 1997 году Boston Properties потратила 14, 2 миллиарда долларов на приобретение, но получила 10, 4 миллиарда долларов от продажи имущества.

Где узнать список REIT

Чтобы узнать список REIT на Санкт-Петербургской бирже, приходите на бесплатный интенсив по REIT. Но это далеко не полный список: выбор активов у зарубежных брокеров — в пять раз больше.

Что касается принципов работы с REIT, мы отдельно оцениваем каждый фонд и выбираем по нему стратегию. Все зависит от его характеристик, показателей и целей инвестора. На наших каналах мы регулярно публикуем и обновляем аналитику по фондам REIT.

Подписчики Территории инвестирования имеют доступ к этой информации в отдельном чате. Там можно узнать все — факторы роста, фундаментальные факторы, показатели кредитной нагрузки, за счет чего компания живет и развивается, ее политика по уплате дивидендов. Вся эта информация есть по 200 фондам, которыми мы интересуемся.

Получился удобный сервис, который может сэкономить новичку порядка 98% времени на самостоятельный поиск нужной информации. И это не теория, а практика, поскольку в наши портфели вложены реальные деньги, и мы не намерены их терять. Наша компания не ставит на конкретный фонд — мы выбираем портфельную стратегию и держим портфель, включающий десятки разных фондов зарубежной недвижимости, больших и маленьких, работающих в разных нишах. Такая диверсификация позволяет свести риски к минимуму.

Но кроме конкретных названий фондов, мы предлагаем подписчикам обучение

Инвестору важно не просто следовать рекомендациям, а понимать основы и иметь четкое видение своих действий в разных рыночных ситуациях

Дисклеймер: статья не является финансовой рекомендацией или руководством к действию.

Автор статьи: Андрей Меркулов

Действующий предприниматель, владелец ряда инвестиционных проектов, эксперт в областях недвижимости, маркетинга, и автоматизации бизнеса.

Автор 6 книг о бизнесе, действующий член AMA (американской ассоциации маркетинга, www.marketingpower.com), организатор бизнес-конференций.

Доходность, выгода и прочие плюсы

В чем привлекательность REITs для инвесторов?

В первую очередь это размер дивидендов.

Дивы платятся ежеквартально. Некоторые балуют своих акционеров ежемесячными выплатами.

Для сравнения. Текущий уровень средних дивидендных выплат по акциям американских компаний (входящих в индекс S&P) не превышает 2% годовых.

Учитывая высокий и постоянный дивидендный поток, практически все инвестиционные компании и пенсионные фонды имеют у себя в портфеле кусочек фондов недвижимости.

Откуда такая высокая доходность?

Reit должны следовать законодательству своей страны.

А оно обязывает:

Из основных показателей:

  • Не менее 75% средств фонда должно вкладываться по назначению. То есть либо в недвижимость, либо в ипотечные бумаги.
  • Прибыль от деятельности фонда должна минимум на 75% состоять от аренды или выплат по ипотечным закладным.

Второй фактор привлекательности — это рост стоимости недвижимости.

Цена подросла. Увеличилась капитализация Reits. Акции компании идут вверх. Инвесторы довольны.

Другие преимущества:

  • Широкая диверсификация. Компания обычно владеет не одним-двумя домами (отелями), а широкой сеткой объектов недвижимости по стране и миру. Плюс никто не заставляет вкладываться только в один такой фонд. Можно прикупить несколько разных Reits, еще больше увеличив разнообразие. Как по отраслям, так и по странам.
  • Высокая ликвидность. Как и обычные акции, покупать-продавать можно на бирже в любой момент. И главное по справедливой цене. Попробуйте провернуть этот фокус с реальной недвижимостью. Потратите несколько месяцев.
  • Полностью пассивный доход. Вложил деньги и … все. Никаких отношений с арендаторами и прочей лабудой, с которой сталкиваются домовладельцы.

Третий фактор. Рост дивидендов. Плата за аренду со временем растет (хотя бы на величину инфляции). А 90% с прибыли компании на выплаты никто не отменял. Увеличение дивидендной доходности делает акции более привлекательными и порождает повышенный спрос. И снова это толкает котировки вверх.

Сколько стоит одна акция?

В пределах нескольких десятков баксов. Реже пара-тройка сотен. И вы в деле. Гордый владелец недвижимости.

Подробнее об инвестиционном фонде недвижимости

REIT — это инвестиционная структура в сфере недвижимости, сопоставимая с взаимным фондом, позволяющая как мелким, так и крупным инвесторам приобретать в собственность коммерческую недвижимость, жилые комплексы и больницы.

Требования к REIT в США

Минимальное число акционеров REITs — 100, при этом в собственности 5 лиц не может быть сконцентрировано более 50% акций фонда в течение последних 6 месяцев каждого налогового года. По крайней мере 75% из REITs активов должны быть инвестированы в недвижимость, наличные или казначейские облигации США. Не менее 75% общего дохода фонд должен получать от арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования.

Согласно американскому законодательству, инвестиционные фонды недвижимости должны распределять между своими инвесторами не менее 90% получаемого дохода, т.е. коэффициент выплаты дивидендов должен составлять 90%. За это фонды освобождены от налога на прирост капитала, хотя инвесторы по-прежнему должны платить налог на прибыль от выплат, которые они получают. Многие REITs имеют программы реинвестирования дивидендов (DRIPs), что позволяет частично возвращать выплаченные суммы с течением времени.

История REIT

В США REITs существуют уже на протяжении более чем 50 лет. Конгресс США предоставил юридические полномочия для формирования REITs в 1960 в качестве поправки к продлению акцизного налога на сигареты. В том же году Национальная ассоциация инвестиционных фондов недвижимости создала группу профессионалов для продвижения REITs. В следующем году группа получила название Национальная Ассоциация Инвестиционных Фондов Недвижимости (NAREIT).

В 1965 году первый инвестиционный фонд недвижимости — Континентальные Ипотечные Инвесторы начал торговаться на Нью-Йоркской фондовой бирже (NYSE). К концу 1960-х годов, крупные инвесторы, в том числе и Джордж Сорос, заинтересовались исследованиями в области REITs. Ипотечная направленность REITs объясняет значительную часть роста инвестиционных фондов недвижимости в начале 1970-х годов. Отчасти, они послужили катализатором жилищного бума в США.

Международные инвестиционные фонд недвижимости

С момента своего первого появления, REITs начали распространяться в Европу, и постепенно стали доступны во многих странах за пределами Соединенных Штатов.

В 1971 году в Австралии состоялось первое размещение имущественных трастов на бирже.

Канадские инвестиционные фонды недвижимости дебютировали в 1993 году.

В 2001 с запуском японских инвестиционных трастов, REITs начали распространяться по всей Азии.

В Европе REITs начали регулироваться законодательно: во Франции в 2003, в Германии в 2007 и в Великобритании в 2007. В общей сложности, около 40 стран имеют законодательства, регулирующие инвестиционные фонды недвижимости.

Основные виды REITs в США

  1. Рентные или долевые (Equity REIT). Большинство (90%) фондов недвижимости принадлежит к данному типу. Они покупают объекты недвижимости, выступают управляющей компанией и получают доход от сдачи объектов. Рентные REIT чаще всего покупают недвижимость напрямую или через юрлицо, поэтому владение их паями подразумевает право на долю собственности в том или ином объекте недвижимости. Для повышения эффективности и сокращения затрат большинство фондов управляют определенным типом недвижимости (жилой, коммерческой, гостиничной, социальной)
  2. Ипотечные (Mortgage REIT). Эта категория REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Они получают доход от процентов, выплачиваемых по ипотечным кредитам. Их доходы генерируются главным образом чистой процентной маржой, спредом между процентами, которые они получают по ипотечным кредитам и стоимостью финансирования этих кредитов. Эта модель делает их сильно зависимыми от повышения процентных ставок.
  3. Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT. Они инвестируют как в объекты недвижимости, так и в ипотечное кредитование.

Физические лица могут инвестировать в REITs либо, купив свои акции непосредственно на бирже, либо путем инвестирования в инвестиционный фонд, который специализируется на публичной недвижимости.

Некоторые инвестиционные фонды недвижимости специализируются именно в одной области недвижимости, например, только на торговых центрах. Другие более разнообразны. Существуют несколько доступных ипотечных инвестиционных биржевых фондов, большинство из которых имеют довольно низкие коэффициенты операционных расходов. Формат биржевых фондов может помочь инвесторам избежать чрезмерной зависимости от одной компании, географической области или отрасли.

Latest REIT News Headlines

Symbol RR Headline Date
PGRE 6.6 Paramount — Paramount Announces Executive Promotions Fri, 05 Feb 2021 21:15:30 +0000 (UTC)
CORR 4.1 CorEnergy — CorEnergy Strategic Combination with Crimson Midstream 5 Feb 2021 06:15:41 -0600
PEB 3.5 Pebblebrook Hotel Trust Press Release: Pebblebrook Hotel Trust Prices Public Offering of 1.75% Convertible Senior Notes Due 2026 5 Feb 2021 06:57:22 -0500
ARES — Ares Acquisition Corporation Announces Closing of Upsized $1 Billion Initial Public Offering Fri, 05 Feb 2021 07:20:38 +0000 (UTC)
CORR 4.1 CorEnergy — CorEnergy Strategic Combination with Crimson Midstream 4 Feb 2021 16:00:16 -0600
ESRT 5.4 Empire State Realty Trust — Empire State Realty Trust Welcomes Transit Wireless to 1400 Broadway Thu, 04 Feb 2021 21:45:29 +0000 (UTC)
ABR 6.1 Two Harbors — Two Harbors Investment Corp. Announces Redemption of Series D and Series E Cumulative Redeemable Preferred Stock Thu, 04 Feb 2021 21:40:31 +0000 (UTC)
PMT 3.3 — PennyMac Mortgage Investment Trust Reports Fourth Quarter and Full-Year 2020 Results Thu, 04 Feb 2021 21:30:39 +0000 (UTC)
CPT 8.2 — Camden Property Trust Announces 2020 Operating Results, 2021 Financial Outlook, and First Quarter 2021 Dividend Thu, 04 Feb 2021 21:15:53 +0000 (UTC)
ESS 8.5 Essex Property Trust — Essex Announces Fourth Quarter and Full-Year 2020 Results and 2021 Guidance Thu, 04 Feb 2021 21:15:36 +0000 (UTC)

See more REIT news headlines

Риски. На что следует обратить внимание

В сентябре текущего года недвижимость выделилась в отдельный экономический сектор, согласно глобальному стандарту классификации отраслей (ГСКО, GICS). Уточним, что ипотечные REITs пока остаются в финансовом секторе.

Переклассификация в перспективе способна увеличить поток денег в сектор, поскольку менеджеры реагируют на новый статус недвижимости — это аналогично тому, что происходит, когда акция присоединяется к S&P 500 и становится автоматической покупкой многих фондов. По оценкам Edward Jones, приток денег в REITs за второй квартал 2016 вырос более чем в 4 раза. Однако это новое движение ставит перед инвесторами вопрос о возможном перегреве рынка REIT.

Рис.10. показатель P/E (цена/прибыль) ETF Vanguard REIT.

Кроме того, необходимо помнить о чувствительности REIT к процентным ставкам. При прочих равных условиях, более высокие процентные ставки имеют тенденцию к снижению стоимости недвижимости и увеличению стоимости займов.

При повышении ставки деньги станут дороже. Поскольку в инвестировании в недвижимость долг играет важную роль, то дорожание денег скажется на возможности инвестирования в новые проекты, что в свою очередь может ограничить планы некоторых REIT по расширению. Повышение процентных ставок может также сделать REIT менее привлекательными для инвесторов. Напомним, что главным преимуществом инструмента являются высокие дивидендные выплаты, которые уже во 2м квартале текущего года показали снижение ввиду ожиданий рынка по повышению ставки ФРС в этом году.

Рис.11. Статистика по всем выплаченным дивидендам долевых и ипотечных REIT.

Также если процентные ставки растут, облигации могут стать более привлекательными для инвесторов. Согласно расчетам, цены и доходность REIT и ставки 10-летних трежерис, как правило, показывают обратную корреляцию. Высокие ставки по облигациям соответствуют более низким ценам REIT.

Напомним, что ранее мы писали Вам (в записке о ФРС — прочитать), что денежно-кредитные условия функционирования финансового рынка США могут ужесточиться и без участия ФРС, что мы сейчас и наблюдаем. Многие компании, воспользовавшись «эпохой» низких процентных ставок и количественного смягчения, взяли кредиты, ставка которых привязана к ставке LIBOR. Сейчас ставка таких кредитов выросла в связи с тем, что ставка LIBOR выросла до максимумов с 2009г.

Рост ставок долгового рынка может продолжиться и усилится, если ФРС США повысит базовую процентную ставку (отметим, что сейчас вероятность повышения ставки на декабрьском заседании ФРС оценивается Fed Fund Futures в 78,3%). На этом фоне, согласно WSJ, многие инвесторы не спешат входить на рынок REIT в виду уже сказанной чувствительности фондов недвижимости к движению процентных ставок.

Из истории: Когда ФРС намекнула на ужесточение денежно-кредитной политики в 2013 году, REITs цены снизились на 13,5% в течение пяти недель.

Понятие и требования к фондам

Главные особенности инвестирования в такие фонды: инвестору не надо иметь миллионов на своем счете, чтобы купить жилую или коммерческую недвижимость, не надо самостоятельно искать арендаторов, следить за своевременным поступлением арендных платежей, состоянием актива и т. д.

Необходимо просто выбрать подходящий REIT и купить его акции. Все точно так же, как и с обычной компанией, которая торгуется на бирже. Все остальное за вас сделает управляющая компания.

Как работает фонд:

  • аккумулирует деньги инвесторов и вкладывают их в объекты недвижимости (жилые дома, отели, офисные помещения, промышленные здания и сооружения, складские помещения и пр.);
  • в зависимости от вида актива фонд зарабатывает либо на продаже построенного объекта, либо на сдаче в аренду помещений, либо на бронировании (если речь идет об отелях);
  • полученные средства распределяются в виде дивидендов среди инвесторов пропорционально их доле в общей копилке фонда.

Доходность при таком раскладе формируется из 2 источников:

  1. Рост котировок на бирже. Акции фондов свободно обращаются на фондовой бирже. Рыночная цена складывается под воздействием спроса и предложения. Она может расти, может и падать. Например, если сегодня на рынке недвижимость растет в цене по какой-либо причине, то интерес инвестора к ней и спрос на акции REIT повышаются. Любой человек, который имеет доступ на биржу, может их купить в свой портфель и в долгосрочной перспективе заработать на росте котировок.
  2. Дивиденды. Не менее 90 % своего дохода от реализации или эксплуатации объекта недвижимости фонд должен отдать своим вкладчикам. Некоторые проводят выплаты раз в месяц, другие – раз в квартал. Это хороший вариант для формирования и получения пассивного дохода.

К фонду инвестиционной недвижимости предъявляется ряд требований:

  • открытая компания, акции которой свободно торгуются на фондовой бирже;
  • не менее 90 % дохода идет на дивиденды – в этом случае организация может рассчитывать на налоговые льготы в США в виде отсутствия корпоративного налога на распределяемый среди акционеров доход;
  • не менее 75 % вложено в недвижимость или ипотечные закладные;
  • не менее 75 % доходов приходится на поступления рентных или ипотечных платежей;
  • не менее 100 акционеров в составе фонда, не более 50 % акций находится в собственности 5 самых крупных из них.

Сегодня REIT – это отдельный класс активов, некоторые фонды входят в базу расчета индекса S&P 500. В отличие от физической недвижимости, порог входа маленький: от нескольких десятков до нескольких сотен долларов.

Почему стоит рассматривать недвижимость REIT

В нашем портфеле REIT составляют важную часть. Я считаю, что для новичка в инвестировании, который нацелен на долгосрочные вложения, это одна из самых комфортных стратегий, и вот почему:

  1. В мире увеличивается ценность материальных активов, включая REIT, благодаря падению ключевых ставок.
  2. Огромный рынок облигаций вскоре будет давать отрицательную доходность. Падение доходности ведет к оттоку капитала туда, где есть реальные возможности для заработка.
  3. Растет инфляция благодаря постоянному выпуску новых необеспеченных денег. Это опять же ведет к росту стоимости на сырье и материальные активы, которые имеют реальную ценность.

По этим причинам мы планируем довести долю REIT в общем портфеле до 20-30%.

Заключение

Инвестиции в недвижимость у россиян всегда ассоциировались с надежностью. Кризисы приходят и уходят, а объект стоит. Но у всех ли есть возможность вложить несколько миллионов рублей в квартиру, дом или офис? А купить больницу, склад или отель на берегу океана?

REIT позволяет это сделать каждому, у кого есть брокерский счет и пара сотен долларов в кошельке. И это не будет вложением в виртуальные активы. Вы инвестируете в реально стоящие на земле и работающие объекты недвижимости. При желании можете даже съездить на место и посмотреть свои владения. Поэтому и в этом случае справедливо сказать: “Кризисы приходят и уходят, а объект стоит”.

Очень надеюсь, что российский инвестор оценит преимущества REIT, как это уже сделали миллионы людей по всему миру. И остается только надеяться, что на наших биржах появятся ETF на REIT, которые позволят минимизировать риски и повысить доходность инвестиционного портфеля.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
Добавить комментарий